Chọn qua sàn giao dịch hay không là quyền người mua

Cho ý kiến tại phiên họp, Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ đánh giá cao tinh thần, trách nhiệm của cơ quan soạn thảo; đồng thời biểu dương thẩm tra sơ bộ của Ủy ban Kinh tế khi nêu ra rất nhiều nội dung đáng suy ngẫm trong quá trình hoàn thiện dự án luật.

Nhấn mạnh nếu không thông về cấu trúc, định hướng lớn thì khó “xuôi chèo mát mái”, Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ đề nghị cơ quan soạn thảo, thẩm tra tiếp tục nghiên cứu để thể chế hóa đầy đủ quan điểm, chủ trương của Đảng, Nhà nước trong kinh doanh bất động sản.

Cụ thể như Văn kiện Đại hội XIII của Đảng có nêu phát triển và quản lý chặt chẽ thị trường bất động sản. Vậy giải quyết 2 vấn đề này trong dự án luật này thế nào? Chỗ nào kiến tạo phát triển, chỗ nào quản lý chặt chẽ tránh rủi ro vì thị trường bất động sản có vốn đầu tư lớn, giá trị cao, nhạy cảm và liên quan cả thị trường vốn, tín dụng, tiền tệ.

Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ

Nghị quyết Đại hội XIII cũng nêu cơ cấu lại thị trường bất động sản để đất đai, tài nguyên sử dụng hợp lý, tiết kiệm, có hiệu quả. Tuy nhiên, dự án luật chỉ có 1 chương điều tiết nhưng nội dung lại không đúng cơ cấu lại thị trường.

“Cái lớn nhất của thị trường bất động là quy hoạch và kế hoạch (kế hoạch kế hoạch sử dụng đất và phát triển dự án bất động sản). Cái ta thiếu nhất là trục quy hoạch theo thời gian. Chúng ta quy hoạch theo lãnh thổ nên trong cùng 1 thời gian tung ra quá nhiều dự án bất động sản thì chắc chắn cung vượt cầu, bất động sản sẽ không bán được, nhưng ngược lại cung hiếm thì giá tăng. Cho nên tái cấu trúc ở đây là tái cấu trúc thị trường, doanh nghiệp và sản phẩm. Xuất phát chính của nó là quy hoạch và kế hoạch” – ông Vương Đình Huệ phân tích.

Nghị quyết 18 của Trung ương năm 2022 yêu cầu hoàn thiện cơ sở pháp lý và tăng cường thực hiện thanh toán không dùng tiền mặt trong giao dịch bất động sản. Tuy nhiên, vấn đề này lại không thấy trong dự án luật mà lại bắt buộc phải giao dịch qua sàn.

“Không ai nói là phải giao dịch qua sàn giao dịch cả. Anh chỉ có thể quy định thiết chế, địa vị, điều kiện thành lập, cơ chế hoạt động sàn giao dịch. Còn tôi là người mua chọn tham gia hay không, tham gia sàn nào là quyền của tôi” – ông Vương Đình Huệ nói.

Nghị quyết 18 cũng nói có cơ chế bảo đảm thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, an toàn, bền vững... nên cần rà soát, thể chế hoá đúng chủ trương này. Nói kinh doanh bất động sản thì luật này điều chỉnh thị trường, tức có: sân chơi, người chơi và luật chơi. Ai là chủ thể tham gia thị trường này - tức người chơi có năng lực thế nào để khắc phục tình trạng “nhà nhà, người người tham gia giao dịch bất động sản”. Đã là thị trường thì phải quản lý hàng hoá, bán cái gì, mua cái gì. Nhà nước đóng vai trò đạo diễn để có hàng hoá chất lượng, còn càng nhiều người mua càng tốt.

Chủ tịch Quốc hội cũng lưu ý phải phải tạo thuận lợi, minh bạch, công khai để thị trường phát triển, đừng “đẻ” thêm điều kiện, thủ tục, trừ những gì thực sự đặc thù của thị trường, lĩnh vực bất động sản.

Dẫn chứng luật này liên quan đến hàng loạt luật hiện hành như Bộ luật Dân sự, Đất đai, Nhà ở, Xây dựng, Đầu tư, Luật Công chứng…, ông Vương Đình Huệ yêu cầu rà soát kỹ hơn để đảm bảo thống nhất. “Đây là cơ hội để xử lý vướng mắc, chồng chéo giữa các luật, tháo gỡ cho thị trường bất động sản”.

Chủ tịch Quốc hội cũng lưu ý rà soát kỹ điều khoản chuyển tiếp, nếu không sẽ tạo ra tắc nghẽn trong thực tế, dẫn tới trường hợp “dở khóc dở cười”.

"Câu chuyện “cò đất” rất đau đầu ở địa phương"

Điều 9 dự thảo luật cấm “cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản, sử dụng chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản không đúng quy định của Luật này”. Trưởng Ban Công tác đại biểu Nguyễn Thị Thanh đặt vấn đề có cấm người hành nghề môi giới bất động sản mà không có chứng chỉ hay không. Quan điểm của bà là nên cấm, bởi lẽ “hiện nay câu chuyện “cò đất” rất đau đầu ở địa phương”.

“Xử lý câu chuyện “cò đất”, phân biệt hành vi của người đi môi giới bất động sản và người có nhu cầu đấu giá thật như thế nào cũng chưa thể hiện trong luật này” – nữ đại biểu nói.

Trưởng Ban Công tác đại biểu Nguyễn Thị Thanh

Liên quan sàn giao dịch bất động sản, bà Nguyễn Thị Thanh lưu ý sàn này chưa phổ biến ở hầu hết các tỉnh, mà chủ yếu thực hiện thông qua đấu giá quyền sử dụng đất.

Từ thực tế quản lý ở địa phương, Trưởng Ban Công tác đại biểu cho biết giá trị mang lại cho Nhà nước thông qua trung tâm đấu giá (thuộc Sở Tư pháp) thường cao hơn qua công ty đấu giá tư nhân. Tuy vậy, dữ liệu cho thấy tỉ lệ công ty của tư nhân trúng đấu giá cho của UBND các huyện, tỉnh chiếm phần lớn. Do đó, bà đề nghị phân tích rõ hơn câu chuyện này.

Đề cập công chứng hợp đồng kinh doanh bất động sản, Phó Chủ tịch Quốc hội Trần Quang Phương cho rằng bản chất các sàn giao dịch là nghiêng về việc môi giới, tư vấn, không có ý nghĩa bảo đảm an toàn pháp lý như đối với cơ sở công chứng. Thực tế, bên môi giới không chỉ làm môi giới, mà vừa môi giới vừa kinh doanh, nên việc quy định chặt chẽ về sàn giao dịch, tổ chức môi giới, tư vấn là cần thiết.

Phó Chủ tịch Quốc hội cho rằng nên rà soát điều kiện thành lập sàn giao dịch, trong đó, cần lưu ý đến việc chủ sàn giao dịch phải có bằng cấp cụ thể được quy định chặt chẽ.

“Có ông học vài ngày về đi làm “cò” và rất nhiều hệ luỵ liên quan ông “cò” này” – ông Trần Quang Phương nói và đề nghị quy định rõ hơn về giấy chứng nhận hoàn thành khóa học quản lý đào tạo, bồi dưỡng kiến thức hành nghề môi giới bất động sản vì “khoá học là bao lâu, 2 giờ cũng là khoá học mà 2 tháng cũng là khoá học”.

Tại phiên họp, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị cũng trả lời nhiều câu hỏi và giải trình một số vấn đề lớn mà Ủy ban Thường vụ Quốc hội nêu ra.

Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị

Trước câu hỏi của Chủ tịch Quốc hội về việc có nước nào có luật kinh doanh bất động sản hay không, ông Nguyễn Thanh Nghị cho biết hầu hết các nước đều có hệ thống pháp luật điều chỉnh quan hệ liên quan bất động sản, giao dịch bất động sản, đất đai, dịch vụ mội giới bất động sản nhưng không có tên gọi “Kinh doanh bất động sản”.

Trước băn khoăn về việc chủ đầu tư có thể trực tiếp bán sản phẩm của mình hay phải bắt buộc qua sàn giao dịch, Bộ trưởng Bộ Xây dựng khẳng định hiện dự thảo chỉ quy định bắt buộc với bất động sản hình thành trong tương lai, còn lại khuyến khích mua bán, chuyển nhượng qua sàn. Hiện nay có khoảng 1000 sàn giao dịch trên cả nước. Qua ý kiến thảo luận hôm nay, cơ quan soạn thảo sẽ rà soát kỹ hơn để đảm bảo tính khả thi./.

Tác giả: Ngọc Thành

Nguồn tin: vov.vn