Bức tranh tài chính Tổng công ty MBLand: Lợi nhuận giật lùi, dòng tiền âm nặng

Hành trình từ sàn lên chủ

Tổng công ty MBLand – CTCP tiền thân là Công ty Cổ phần Địa ốc MB (MBLand) được thành lập ngày 25/1/2008 bởi 6 cổ đông gồm: Quỹ đầu tư chứng khoán Con hổ Việt Nam – Công ty Cổ phần Quản lỹ Quỹ đầu tư chứng khoán Hà Nội, Công ty Cổ phần Chứng khoán MB, Công ty liên doanh sửa chữa trực thăng Biên Hòa, Tổng công ty Bay dịch vụ Việt Nam, Công ty bay dịch vụ Miền Nam, Tổng công ty Trực thăng Việt Nam (VNH) và Công ty TNHH Quản lý nợ và Khai thác tài sàn Ngân hàng TMCP Quân Đội (MB AMC).

Trong đó, MB AMC và VNH là cổ đông chính, với tỷ lệ sở hữu lần lượt là 65,29% và 31,02% (tính đến trước tháng 11/2018).

MBLand xuất hiện vào năm đỉnh cao của thị trường bất động sản Việt Nam (2008) với tham vọng trở thành một chủ đầu tư bất động sản. Thực tế, năm đó, MBLand đã góp vốn thành lập 1 công ty cổ phần để triển khai dự án ở An Phước (Công ty Long Thuận Lộc trụ sở tại Đồng Nai) với tỷ lệ 45% và góp vốn thành lập 1 công ty cổ phần tư vấn thiết kế (Công ty MBID, trụ sở ở Hà Nội) với tỷ lệ 51%.

Tuy nhiên, sự sụp đổ của thị trường bất động sản vào cuối năm 2008 đã khiến sự phát triển của MBLand rẽ theo một hướng khác. Năm 2009, MBLand thành lập sàn giao dịch bất động sản, chính thức trở thành nhà phân phối cho các đơn vị phát triển dự án (điển hình như dự án Golden Palace, khu đô thị Xa La…). Đây là con đường mà MBLand đã phải đi để có thể sống qua giai đoạn thị trường khủng hoảng kéo dài từ 2009 tới tận 2013.

Trong thời gian này, MBLand có 2 lần tăng vốn: lần thứ nhất vào năm 2010, tăng vốn lên 571,4 tỷ đồng; lần thứ hai vào năm 2011, tăng vốn lên 653,7 tỷ đồng. Mức vốn này giữ nguyên từ đó đến nay.

Từ năm 2013, khi thị trường bất động sản bắt đầu rút được chân khủng vũng lầy khủng hoảng, MBLand cũng bắt đầu quá trình tái cấu trúc. Động thái đầu tiên là thành lập chi nhánh tại quận 1, TP. HCM và tập trung xử lý tồn đọng các dự án không hiệu quả và nợ khó đòi. Quá trình này đã “ngốn” của MBLand mất 2 năm.

Tới năm 2015, MBLand chính thức ghi tên mình vào danh sách các nhà phát triển dự án bất động sản khi trình làng các dự án nhà ở mang thương hiệu “Field” như: Golden Field (Mỹ Đình, Nam Từ Liêm, Hà Nội), Central Field (Trung Kính, Cầu Giấy, Hà Nội)…

Bên cạnh đó, MBLand cũng mở rộng đầu tư sang mảng văn phòng cho thuê với dự án MB Grand Tower (Lê Văn Lương, Hà Nội) và bất động sản nghỉ dưỡng với dự án Resilent Field (Cam Ranh, Khánh Hòa). Đây cũng là thời kỳ MBLand ghi nhận sự tăng trưởng về doanh thu và lợi nhuận.

Năm 2018, tại MBLand diễn ra biến động lớn về sở hữu khi hai cổ đông lớn nhất là MB AMC và VNH tiến hành thoái vốn. Tập đoàn Mường Phăng (đại diện sở hữu là gia tộc “Nguyễn Gia” với những Nguyễn Gia Long, Nguyễn Gia Khoa) là đơn vị đã mua được lô cổ phần của VNH và được cho là mua cả lô cổ phần của MB AMC để trở thành chủ sở hữu mới của MBLand.

Sự xuất hiện của Tập đoàn Mường Phăng đã đặt MBLand vào một mạng lưới sở hữu, liên kết phức tạp (sẽ được nói tới ở bài sau) và tác động lớn tới con đường phát triển của đơn vị này.

Bức tranh kinh doanh kém màu

Quay trở lại với bức tranh kinh doanh của MBLand ở giai đoạn trở thành nhà phát triển dự án, dữ liệu của VietnamFinance cho thấy trong những năm 2016 – 2019, doanh thu thuần của Công ty mẹ - MBLand tăng trưởng khá đều đặn, đặc biệt có mức tăng đột biến vào năm 2018.

Cụ thể, doanh thu thuần năm 2016 đạt 161 tỷ đồng, năm 2017 tăng lên 218 tỷ đồng, năm 2018 tăng đột biến lên 1.576 tỷ đồng, năm 2019 giảm xuống còn 278 tỷ đồng.

Mặc dù doanh thu tăng trưởng tốt nhưng lợi nhuận trước thuế của Công ty mẹ - MBLand lại đi giật lùi trong cùng giai đoạn, lần lượt đạt: 68 tỷ đồng, 67 tỷ đồng, 55 tỷ đồng và 20,8 tỷ đồng.

Trong 2 năm 2018 – 2019, tình hình kinh doanh của MBLand thậm chí còn bộc lộ cả sự “chuệch choạc”, rõ nhất là năm 2018 khi lợi nhuận thuần từ hoạt động kinh doanh ghi nhận con số âm (-4,3 tỷ đồng) dù doanh thu đạt kỷ lục. Phải nhờ đến khoản lợi nhuận khác (59 tỷ đồng), MBLand mới thoát khỏi tình cảnh thua lỗ.

Sau 2018, dù cải thiện được tình trạng hoạt động kinh doanh không sinh lợi, nhưng lãi của MBLand đã không thể quay lại như xưa. Mức lãi thấp trong năm 2019 dường như cho thấy công ty đã “ăn” gần hết những dự án cũ và đang đứng trước một giai đoạn tái đầu tư. Điều này cũng phù hợp với thực tế là ban lãnh đạo mới của MBLand đã tiến hành tái cấu trúc doanh nghiệp này kể từ 2019.

Sự “chuệch choạc” trong kinh doanh giai đoạn 2017 - 2019 của MBLand còn được thể hiện ở dòng tiền kinh doanh. Suốt 3 năm liền, dòng tiền kinh doanh của MBLand đều là số âm với mức âm rất nặng, lần lượt là: -148,8 tỷ đồng, -626,4 tỷ đồng, -90,8 tỷ đồng.

Dòng tiền kinh doanh âm tức là doanh nghiệp chỉ lãi trên sổ sách chứ không thu được tiền về. Hệ quả tất yếu là doanh nghiệp phải tìm cách bù đắp dòng tiền bằng việc bán tài sản hoặc tăng vay nợ…

Điều này phản ánh rất rõ khi nợ vay ngắn hạn của MBLand tăng rất mạnh trong các năm 2017 – 2018 - 2019, từ 50 tỷ đồng lên 200 tỷ đồng rồi vọt lên 825 tỷ đồng.

Mặc dù xét về tỷ lệ với vốn chủ sở hữu, nợ vay của MBLand vẫn ở mức khá “dễ chịu” và vẫn còn nhiều dư địa để gia tăng, song ở góc độ phát triển, việc để dòng tiền kinh doanh âm nặng liên tiếp và số dư nợ tiếp tục phình to sẽ khiến những bước đi của MBLand trên con đường phát triển dự án sẽ trở nên thiếu chắc chắn và giấc mộng “xưng hùng” trong giới địa ốc Việt Nam cũng vì thế mà khó được dễ dàng.

Tác giả: Ái Châu Tử

Nguồn tin: vietnamfinance.vn