Theo báo cáo nghiên cứu Tiềm năng bất động sản nhà ở bán tại Việt Nam do Jones Lang LaSalle (JLL) công bố, thị trường bất động sản đang đứng trước 3 cơ hội bứt phá trong vòng một đến hai thập niên tới.
Dân số thành thị tăng cao nhất Đông Nam Á
Ngân hàng Thế giới dự kiến mỗi năm dân số thành thị tại Việt Nam sẽ tăng khoảng 2,4% cho đến năm 2025, đạt tỷ lệ cao nhất ASEAN. Yếu tố nhân khẩu học tăng từ 66 triệu người vào năm 1990 lên 91 triệu người năm 2016, đưa Việt Nam trở thành quốc gia đông dân thứ ba khu vực, chỉ xếp sau Indonesia và Philippines. Trong vòng 2 thập kỷ tới Việt Nam sẽ bước vào thời kỳ dân số vàng. Tỷ lệ lao động trong lĩnh vực dịch vụ và sản xuất sẽ phát triển mạnh mẽ. Với 25% dân số nằm trong độ tuổi 10-24 và độ tuổi trung bình khoảng 30, thị trường nhà ở bán tại Việt Nam hứa hẹn đón một nguồn cầu (nhu cầu mua nhà) cực lớn, khả năng chi trả cao.
Tầng lớp trung lưu phát triển mạnh mẽ
Theo Viện Brookings, Việt Nam là quốc gia có số lượng người thuộc tầng lớp trung lưu phát triển nhanh nhất khu vực Đông Nam Á. Tầng lớp này được dự đoán sẽ đạt mức tăng trưởng 18% mỗi năm trong giai đoạn 2016-2020 so với mức tăng trưởng 15% giai đoạn 2005-2015. JLL cho rằng sự phát triển mạnh mẽ của tầng lớp trung lưu là tiền đề vững chắc cho đầu ra của thị trường nhà ở bán. Bởi lẽ, nhóm người này có thu nhập cao, ổn định và nhu cầu nhà ở lớn nhất.
Thu nhập trong lĩnh vực sản xuất - dịch vụ cải thiện
Theo báo cáo này, nền kinh tế Việt Nam có 47% lao động trong lĩnh vực nông nghiệp, thủy sản, khai thác khoáng sản so với mức 28% của các nước ASEAN. Riêng tỷ lệ lao động trong ngành sản xuất - dịch vụ đã tăng đáng kể trong suốt 2 thập niên qua, từ cột mốc 19% nay đã tăng lên 32% tại Việt Nam. Chỉ số này được dự báo sẽ tiếp tục bứt phá trong vòng 10 năm tới, là cơ sở quan trọng thúc đẩy tăng trưởng thu nhập người dân.
Với những tiềm năng trên, thị trường nhà ở bán được dự báo tăng trưởng ổn định trong chu kỳ mới. Giai đoạn 2016-2018, giá căn hộ kỳ vọng tăng trung bình 5-7% một năm, riêng chung cư giá rẻ có thể tích lũy thêm 10% mỗi năm, tương đương mức tăng 30% trong 3 năm tới. JLL cho rằng, tốc độ tăng giá này khá hợp lý và chấp nhận được tại thị trường Việt Nam. Ngay cả khi giá chung cư tăng 30% trong vòng 3 năm tới, tỷ lệ giá nhà so với thu nhập vẫn sẽ ổn định do mức thu nhập đã tăng 10% mỗi năm trong vài năm gần đây.
Tuy nhiên, theo dữ liệu của Ngân hàng Thế giới, các hộ dân thành thị tại Việt Nam có thu nhập trung bình khoảng 460 USD một tháng và top 20% hộ gia đình có thu nhập cao nhất vào khoảng 1.340 USD mỗi tháng. Chỉ những gia đình thuộc top 20% này mới có khả năng mua được hầu hết các phân khúc căn hộ được phát triển bởi các chủ đầu tư khác nhau.
Đối với các hộ gia đình nằm ngoài mức thu nhập trên, Ngân hàng Thế giới đánh giá, chỉ có khả năng chi trả khi có chính sách giảm lãi vay thế chấp xuống còn 5% so với mức lãi vay thông thường là 7,5-10%.
Dân số thành thị tăng cao nhất Đông Nam Á
Ngân hàng Thế giới dự kiến mỗi năm dân số thành thị tại Việt Nam sẽ tăng khoảng 2,4% cho đến năm 2025, đạt tỷ lệ cao nhất ASEAN. Yếu tố nhân khẩu học tăng từ 66 triệu người vào năm 1990 lên 91 triệu người năm 2016, đưa Việt Nam trở thành quốc gia đông dân thứ ba khu vực, chỉ xếp sau Indonesia và Philippines. Trong vòng 2 thập kỷ tới Việt Nam sẽ bước vào thời kỳ dân số vàng. Tỷ lệ lao động trong lĩnh vực dịch vụ và sản xuất sẽ phát triển mạnh mẽ. Với 25% dân số nằm trong độ tuổi 10-24 và độ tuổi trung bình khoảng 30, thị trường nhà ở bán tại Việt Nam hứa hẹn đón một nguồn cầu (nhu cầu mua nhà) cực lớn, khả năng chi trả cao.
Các yếu tố dân số vàng, tăng trưởng của tầng lớp trung lưu và thu nhập cải thiện được dự báo là những cú hích lớn cho thị trường nhà ở Việt Nam. Ảnh: Vũ Lê
Tầng lớp trung lưu phát triển mạnh mẽ
Theo Viện Brookings, Việt Nam là quốc gia có số lượng người thuộc tầng lớp trung lưu phát triển nhanh nhất khu vực Đông Nam Á. Tầng lớp này được dự đoán sẽ đạt mức tăng trưởng 18% mỗi năm trong giai đoạn 2016-2020 so với mức tăng trưởng 15% giai đoạn 2005-2015. JLL cho rằng sự phát triển mạnh mẽ của tầng lớp trung lưu là tiền đề vững chắc cho đầu ra của thị trường nhà ở bán. Bởi lẽ, nhóm người này có thu nhập cao, ổn định và nhu cầu nhà ở lớn nhất.
Thu nhập trong lĩnh vực sản xuất - dịch vụ cải thiện
Theo báo cáo này, nền kinh tế Việt Nam có 47% lao động trong lĩnh vực nông nghiệp, thủy sản, khai thác khoáng sản so với mức 28% của các nước ASEAN. Riêng tỷ lệ lao động trong ngành sản xuất - dịch vụ đã tăng đáng kể trong suốt 2 thập niên qua, từ cột mốc 19% nay đã tăng lên 32% tại Việt Nam. Chỉ số này được dự báo sẽ tiếp tục bứt phá trong vòng 10 năm tới, là cơ sở quan trọng thúc đẩy tăng trưởng thu nhập người dân.
Với những tiềm năng trên, thị trường nhà ở bán được dự báo tăng trưởng ổn định trong chu kỳ mới. Giai đoạn 2016-2018, giá căn hộ kỳ vọng tăng trung bình 5-7% một năm, riêng chung cư giá rẻ có thể tích lũy thêm 10% mỗi năm, tương đương mức tăng 30% trong 3 năm tới. JLL cho rằng, tốc độ tăng giá này khá hợp lý và chấp nhận được tại thị trường Việt Nam. Ngay cả khi giá chung cư tăng 30% trong vòng 3 năm tới, tỷ lệ giá nhà so với thu nhập vẫn sẽ ổn định do mức thu nhập đã tăng 10% mỗi năm trong vài năm gần đây.
Tuy nhiên, theo dữ liệu của Ngân hàng Thế giới, các hộ dân thành thị tại Việt Nam có thu nhập trung bình khoảng 460 USD một tháng và top 20% hộ gia đình có thu nhập cao nhất vào khoảng 1.340 USD mỗi tháng. Chỉ những gia đình thuộc top 20% này mới có khả năng mua được hầu hết các phân khúc căn hộ được phát triển bởi các chủ đầu tư khác nhau.
Đối với các hộ gia đình nằm ngoài mức thu nhập trên, Ngân hàng Thế giới đánh giá, chỉ có khả năng chi trả khi có chính sách giảm lãi vay thế chấp xuống còn 5% so với mức lãi vay thông thường là 7,5-10%.
Tác giả bài viết: Vũ Lê
