Đặc khu: Vì sao cho thuê đất đến 99 năm?

LTS: Nếu không có gì thay đổi thì dự thảo Luật Đơn vị hành chính-kinh tế đặc biệt Vân Đồn, Bắc Vân Phong, Phú Quốc (xin nói gọn là luật đặc khu) đã được Quốc hội thảo luận ở hội trường lần cuối vào ngày 23-5 sẽ được biểu quyết thông qua vào ngày 15-6.

Ấy thế mà tại thời điểm này, nhiều nội dung của dự luật vẫn còn gây thắc mắc, tranh cãi, trong số đó có việc cho thuê đất tối đa đến 99 năm, thẩm quyền xét xử của tòa án nước ngoài đối với các tranh chấp…

Theo dự thảo luật đặc khu, ba đặc khu Vân Đồn (tỉnh Quảng Ninh), Bắc Vân Phong (tỉnh Khánh Hòa), Phú Quốc (tỉnh Kiên Giang) là đơn vị hành chính thuộc tỉnh, do Quốc hội (QH) quyết định thành lập, có cơ chế, chính sách đặc biệt về phát triển kinh tế-xã hội, có tổ chức chính quyền địa phương và cơ quan khác của Nhà nước tinh gọn, bảo đảm hoạt động hiệu lực, hiệu quả.

Thời hạn cho thuê đất: Bao nhiêu là hợp lý?

Việc quản lý và sử dụng đất tại đặc khu là một trong nhiều cơ chế, chính sách đặc biệt để phát triển đặc khu và đang là một trong những nội dung được các đại biểu QH cùng dư luận quan tâm, mổ xẻ nhiều nhất.

Theo Điều 32 dự thảo luật, căn cứ vào quy mô, tính chất của dự án đầu tư và đề xuất của nhà đầu tư, chủ tịch UBND đặc khu quyết định thời hạn sử dụng đất để sản xuất, kinh doanh tại đặc khu không quá 70 năm. Trong trường hợp đặc biệt, thời hạn sử dụng đất có thể dài hơn nhưng không quá 99 năm do Thủ tướng Chính phủ quyết định.

Vì sao thời hạn cho thuê đất tới 99 năm? Tuy tờ trình của Chính phủ không nêu rõ nhưng qua bản báo cáo giải trình số 266 ngày 10-5 của Ủy ban Thường vụ (UBTV) QH và giải thích của Bộ trưởng Bộ KH&ĐT Nguyễn Chí Dũng thì có thể hiểu quy định này dựa trên cách làm của nhiều nước trên thế giới. Cụ thể, bản báo cáo trên có đưa ra thông tin: “Tại một số đặc khu kinh tế như ở Thái Lan, Malaysia, quần đảo British Virgin, quần đảo Cayman, Dubai (khu tự do Jebel Ali), thời hạn sử dụng đất là 99 năm”. Bộ trưởng Nguyễn Chí Dũng cũng cho biết quy định cho thuê đất tối đa 99 năm tại dự thảo luật chỉ áp dụng đối với một số dự án thuộc ngành, nghề ưu tiên phát triển trong đặc khu và đất tại các khu vực quy hoạch là khu vực quốc phòng, an ninh thì không cho thuê.

Luật sư Trần Công Ly Tao (Đoàn Luật sư TP.HCM) nhận xét: “Hai con số trên đã có trong Luật Đất đai 2013, chỉ có điều là không dành cho các dự án đầu tư ở đặc khu vì trước đây chưa có quy định về đặc khu. Theo luật này, đối với dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm, dự án đầu tư vào địa bàn có điều kiện kinh tế-xã hội khó khăn hoặc có điều kiện kinh tế-xã hội đặc biệt khó khăn cần thời hạn dài hơn thì thời hạn giao đất, cho thuê đất không quá 70 năm. Trường hợp thuê đất để xây dựng trụ sở làm việc của tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao thì thời hạn cho thuê không quá 99 năm”.

Vấn đề đặt ra là khi Luật Đất đai không quy định thì luật đặc khu có quyền quy định thời hạn cho thuê đất tối đa là 99 năm? “Chiếu theo Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật thì câu trả lời là được quyền vì luật đặc khu có sau Luật Đất đai. Vấn đề quan trọng cần bàn là QH có nên chấp nhận thời hạn này hay không, có thật sự yên tâm về việc thực thi luật tới đây hay không vì trường hợp đặc biệt là sao, các cơ quan có thẩm quyền mà Thủ tướng phải xin ý kiến đồng ý mới được quyết định (như lời của Bộ trưởng Nguyễn Chí Dũng và của Thủ tướng Nguyễn Xuân Phúc mà báo chí đã ghi nhận được) là những cơ quan nào bởi lẽ các nội dung này không hề có trong dự thảo luật đặc khu” - luật sư Ly Tao lưu ý.

Vấn đề thời hạn cho thuê đất ở các đặc khu có thể lên đến 99 năm đang gây ra tranh cãi nhiều chiều trong dư luận. Trong ảnh: Nhiều khu đất sản xuất nông nghiệp ở xã Vạn Thạnh, huyện Vạn Ninh (Khánh Hòa) nơi dự kiến sẽ thành đặc khu Bắc Vân Phong được rao bán công khai, gây nên cơn sốt đất ở khu vực này. Ảnh: TL

“Thời hạn cho thuê đất 99 năm theo dự thảo luật đặc khu không có mâu thuẫn gì với Luật Đất đai và các luật liên quan” - TS Phạm Văn Võ, Phó Trưởng khoa Luật thương mại, Trường ĐH Luật TP.HCM, đồng tình với ý kiến nêu trên của luật sư Ly Tao.

Cùng với đó, TS Võ cũng có thêm một số đề xuất: “Việc cho thuê với thời hạn 99 năm là quá dài, không cần thiết và có thể dẫn đến những hậu quả mà thế hệ tương lai khó giải quyết khi tình hình kinh tế-xã hội, quốc phòng, an ninh trong 99 năm tới chúng ta không thể dự liệu được. Còn điều kiện phải được Thủ tướng Chính phủ quyết định thực chất không có ý nghĩa nhiều trên thực tiễn vì Thủ tướng Chính phủ có quyết định cho thuê đất với thời hạn 99 năm cũng là dựa trên ý kiến tham mưu của địa phương và các bộ. Tuy cho thuê 99 năm nhưng khi cần sử dụng vào mục đích chung Nhà nước vẫn có thể thu hồi nhưng chi phí bồi thường mà Nhà nước phải trả sẽ rất lớn và thậm chí là không có đủ khả năng tài chính để bồi thường. Do vậy, nên quy định thời hạn cho thuê đất là 70 năm”.

Quyền hạn của tòa án nước ngoài khi xét xử tranh chấp

Việc được lựa chọn pháp luật nước ngoài và tòa án nước ngoài để xử lý, giải quyết các hợp đồng, các tranh chấp có yếu tố nước ngoài tại đặc khu cũng là một nội dung được nhiều người quan tâm. Đã có không ít lo ngại: Có phải là ở các đặc khu thì mọi việc (trừ hợp đồng lao động, hợp đồng tiêu dùng tối thiểu theo quy định) đều bị luật nước ngoài (luật của nhà đầu tư nước ngoài tham gia đầu tư vào đặc khu) chi phối toàn bộ? Có hay không việc tòa án nước ngoài sẽ sang nước mình để xét xử các vụ việc có liên quan đến người Việt Nam?...

TS Trần Thăng Long, Phó Trưởng Khoa Ngoại ngữ Pháp lý (phụ trách), Trường ĐH Luật TP.HCM, phân tích: “Với các quy định của dự thảo thì không phải pháp luật nước ngoài hoặc tập quán quốc tế mặc nhiên được áp dụng tại Việt Nam nói chung cũng như tại các đặc khu. Việc áp dụng pháp luật sẽ được thực hiện nếu các bên trong quan hệ dân sự có yếu tố nước ngoài chọn lựa áp dụng luật nước ngoài hay áp dụng tập quán quốc tế cũng như căn cứ vào các điều ước quốc tế mà Việt Nam ký kết với nước ngoài có quy định về vấn đề áp dụng pháp luật nước ngoài hay tập quán quốc tế”.

Liên quan đến quyền hạn của tòa án nước ngoài được xét xử các tranh chấp giữa các nhà đầu tư liên quan đến hoạt động đầu tư kinh doanh tại đặc khu, trong đó có ít nhất một bên là nhà đầu tư nước ngoài (trừ tranh chấp thuộc thẩm quyền giải quyết riêng biệt của tòa án Việt Nam), TS Long phân tích: Tòa án nước ngoài được hiểu là các tòa án các cấp của một nhà nước nước ngoài có thẩm quyền xét xử các vụ án dân sự, kinh doanh, thương mại, lao động có yếu tố nước ngoài và việc xét xử này bao gồm việc áp dụng pháp luật về hình thức (tố tụng) và luật nội dung của nước có tòa án đó.

Theo nguyên tắc lex fori, một khi tòa án nước ngoài thực hiện quyền xét xử của mình thì tòa sẽ áp dụng luật tố tụng của nước đó (tức là nước có tòa án). Vấn đề còn lại là về luật nội dung, tức là các quy định của pháp luật cụ thể để tòa áp dụng cho vụ việc này, sẽ do tòa án quyết định căn cứ vào một trong hai yếu tố: Do sự thỏa thuận áp dụng luật nào của các bên hoặc do sự dẫn chiếu đến luật nước có tòa án căn cứ vào quy phạm xung đột.

Một khi tòa án một nước khác có thẩm quyền xét xử, theo nguyên tắc luật tòa án thì có hai vấn đề đặt ra: Vụ việc sẽ được xét xử tại nước có tòa án, tức là nước mà nguyên đơn gửi đơn kiện đến tòa yêu cầu giải quyết chứ không phải là một nơi nào khác; và tòa án nước này trong quá trình xét xử sẽ áp dụng luật hình thức của mình và luật nội dung tùy thuộc vào sự lựa chọn của các bên hay sự dẫn chiếu của các quy phạm xung đột.

“Như vậy, nếu như nhà đầu tư nước ngoài khởi kiện tại tòa án nước họ về vụ việc liên quan đến tranh chấp giữa các nhà đầu tư liên quan đến hoạt động đầu tư kinh doanh tại đặc khu thì không có chuyện tòa án nước này sang một nước khác và mặc nhiên áp dụng luật của nước mình để xét xử một vụ việc tranh chấp” - TS Long giải thích thêm.