Nguyên lý '4 chữ cái' giúp nhà đầu tư bất động sản sinh lời

Bên cạnh nhiều kênh đầu tư khác, các nhà đầu tư đang dồn dập đổ tiền đầu tư vào BĐS. Thực tế cho thấy đầu tư vào BĐS là kênh cho lợi nhuận nhiều nhất. Tuy nhiên, không phải ai đầu tư vào lĩnh vực này cũng chiến thắng.

Nhằm giúp các nhà đầu tư khi đầu tư vào BĐS làm thế nào để đạt được thành công, ông Vinh Lê, chuyên gia kinh tế, cựu tham tám thương mại Việt - Hàn đã đưa ra những phân tích chi tiết. Ông cho rằng, BĐS Việt Nam sẽ là một trong những ngành được hưởng lợi cao nhất từ cộng đồng kinh tế khối ASEAN (EAC).

Việt Nam cũng đang tích cực cải thiện môi trường đầu tư trước khi gia nhập Hiệp định Đối tác Kinh tế xuyên Thái Bình Dương, từ đó giúp khơi thông dòng vốn từ các nước lớn vào lĩnh vực này.
 

Ông Vinh Lê cho rằng nhà đầu tư BĐS nên nắm vững 4 nguyên lý để tránh đầu tư cảm tính.    
 

Bên cạnh đó, với dòng vốn đầu tư trực tiếp từ nước ngoài (FDI) vào BĐS, Việt Nam sẽ đón nhận những cơ hội lớn cho những năm sắp tới, đặc biệt trong 20 năm kế tiếp cho thị trường BĐS.

Ông Vinh Lê cũng cho biết, đầu tư BĐS ở nước ngoài rất khác so với Việt Nam. Chẳng hạn ở những nước có nền kinh tế cao như Mỹ, Anh, Australia, Pháp, nhà đầu tư BĐS rất thuận lợi khi trả trước ban đầu chỉ có 5% cho tổng giá trị BĐS cần mua, luật thuế và bảo hiểm BĐS sẽ căn cứ tùy theo tỷ lệ số tiền ban đầu và tổng giá trị BĐS mà nhà đầu tư mua. Bên cạnh, yếu tố ngân hàng hỗ trợ rất tốt cho nhà đầu tư.

Chính vì lẽ đó, để nhà đầu tư BĐS trong nước tránh đầu tư theo cảm tính, chuyên gia chia sẻ 4 nguyên lý F-S-A-P cần và đủ để giúp các nhà đầu tư nói chung và đầu tư BĐS nói riêng thành công.

Finance - tài chính

Khi đầu tư BĐS, nhà đầu tư cần cân nhắc yếu tố tài chính và yếu tố cung - cầu.

Phần đông nhà đầu tư cá nhân đều tận dụng đòn bẩy (60-70% vốn vay và 30-40% vốn tự có) để mua một BĐS. Họ nghĩ rằng mua rồi chờ cho giá tăng lên để bán. Tuy nhiên, thị trường có lúc lên lúc xuống.

Khi thị trường lên, các nhà đầu tư được sinh lời. Còn khi thị trường đi xuống, các nhà đầu tư sẽ gặp vấn đề. Với cấu trúc vốn cùng chiến lược đầu tư kém, BĐS của nhà đầu tư không cẩn trọng sẽ bị lỗ và phải chịu bán với giá thấp hơn lúc mua.

Lời khuyên của chuyên gia là nếu không có đủ 50% số vốn, hãy cân nhắc khi tham gia kinh doanh thị trường này. Điều này tránh cho người mua gánh nặng trả lãi cũng như hạn chế áp lực trả lãi suất thả nổi ngoài khả năng tài chính. Nhà đầu tư BĐS cũng cần tính toán kỹ dòng tiền cho các đợt thanh toán tiếp theo để tránh trường hợp bị áp lực hoặc hụt tiền phải bán tháo BĐS, dẫn đến thua lỗ.
 

Nhà đầu tư BĐS cần cân nhắc yếu tố tài chính và yếu tố cung - cầu.

Strategies - chiến lược

Hai chiến lược nhà đầu tư cần phải có: lãi vốn (capital gain) và dòng tiền (cash flow).

Để có được lãi vốn, trước hết nhà đầu tư cần có kỹ năng mua được BĐS với giá rẻ hơn giá chung của thị trường. Đồng thời người mua cũng cần nắm bắt kịp thời những thông tin chính xác về giá cả. Cần trả lời được câu hỏi “Đâu là thị trường có lượng khách hàng tiềm năng lớn?”

Bên cạnh đó, nhà đầu tư cũng không được quên tính toán thời gian thu hồi vốn và khoản lợi nhuận tương đương. Nhà đầu tư nhất định không được mua BĐS nếu không tính được những thông số này. Ông Vinh Lê tâm niệm “lúc mua mới là thời điểm để có được lợi nhuận chứ không phải khi bán”.

Với dòng tiền, có nhiều mô hình BĐS và nhà đầu tư nên hiểu được dòng tiền sẽ đến từ mô hình kinh doanh BĐS nào: từ kinh doanh ăn uống hay từ những mô hình đầu tư khác như căn hộ dịch vụ, cho thuê cao ốc văn phòng, nhà trọ, mặt bằng bán lẻ, khu công nghiệp, kho bãi, nhà xưởng...

Area - khu vực

Các nhà đầu tư nên hiểu được, mỗi địa phương lại có một tính chất đặc thù về BĐS khác nhau. Thị trường nhà đất tại Hà Nội khác TP.HCM; tại TP.HCM, BĐS quận 1 lại khác BĐS quận 3. Đơn giản không chỉ là vấn đề giá cả, văn hoá hay vùng miền, đó còn là khác biệt ở bình diện thổ nhưỡng, khí hậu hay quy hoạch toàn cục, quy hoạch hạ tầng xã hội và kết nối giao thông…

Nếu có tài chính tốt, xác định dòng vốn dài hạn, nên đầu tư đón đầu ở những khu vực có hạ tầng chuẩn bị hoặc đang kết nối, vì những nơi đó sẽ có tỷ suất sinh lợi cao. Để có thể đầu tư khu đó, nhà đầu tư có thể chấp nhận khoảng cách xa trung tâm nhưng giao thông phải thuận tiện và tiện ích đầy đủ.
 

Nhà đầu tư sẽ giảm được rủi ro, thật sự tự tin, làm chủ và thành công khi nắm vững 4 nguyên lý F-S-A-P.

Lựa chọn BĐS có vị trí tốt đồng nghĩa với việc nhà đất có tiềm năng phát triển cao, đặc biệt là tiềm năng, tốc độ hình thành đô thị, thu hút dân về ở. Chỉ khi có mật độ dân đông đúc thì giá trị BĐS mới tăng lên.

Property - bất động sản quyết định mua

Sau khi phân tích kỹ khả năng tài chính, chiến lược và vị trí, điều quan trọng nhất ở giai đoạn này là sàng lọc thông tin BĐS phù hợp. Nhà đầu tư chỉ nên mua những BĐS có tính thanh khoản cao. Tốt hơn nữa, nên hướng vào BĐS tạo ra giá trị gia tăng, có thể kinh doanh hay cho thuê được ngay lập tức hoặc trong thời gian ngắn nhất. Đầu tư BĐS loại này ngoài lợi tức tiền thuê hàng tháng, nhà đầu tư còn có thêm giá trị gia tăng của BĐS theo thời gian.