Đánh thuế nhà thứ 2: Tập trung vào người có nhiều nhà thu lợi lớn
- 06:59 04-11-2016
- In ra
- Đóng cửa sổ này
Chưa nói đến việc tăng thu cho Nhà nước việc đánh thuế người có nhà thứ 2 trở lên có thể hạn chế việc thao túng giá cả căn hộ và điều khiển thị trường nhà đất. Đặc biệt, đây là cơ chế để thu thuế với những người có lợi nhuận hàng tỷ đồng chỉ nhờ mua bán nhà qua tay có lãi lớn.
Chia sẻ quan điểm về ý tưởng đánh thuế người có căn nhà thứ 2 trở đi của Bộ Tài chính, nhiều chuyên gia kinh tế, bất động sản cho rằng, việc đánh thuế này là chuyện rất bình thường của các nước trong thời gian qua, do đó cần nghiên cứu cơ chế để thực hiện càng sớm càng tốt.
Thực tế, những năm qua kênh đầu tư căn hộ, bán qua tay, chốt lời diễn ra mạnh. Hình thức đầu tư thứ cấp này nước nào cũng có và xu hướng đầu tư này tăng mạnh ở Việt Nam. Tuy nhiên chúng ta chưa có chế tài quản lý, thu thuế đối tượng này, họ có thu nhập cao, nhưng chịu thuế ít thuế. Trong khi đó, người mua nhà để ở từ người bán thứ cấp này vừa chịu giá nhà cao vừa chịu thuế.
Đánh giá về ý tưởng này, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM nhấn mạnh: "Người có tiền đầu tư mua hàng chục căn hộ, họ quá nhiều căn hộ, đầu tư mua để bán lại và có lợi nhuận chứ không để ở. Những nhà đầu tư này làm tăng giá nhà ở vừa khiến thị trường rất khó quản lý".
"Hình thức bán qua thứ cấp làm nảy sinh giá bán nhà cuối cùng cao hơn rất nhiều so với giá gốc. Nó cũng là một trong những nguyên nhân nảy sinh nhà suất ngoại giao. Đặc biệt, có nhiều dự án tốt, khi ra đời, nhưng bị nhà đầu tư mua vào nhiều, họ tạo khan hiếm căn hộ, đẩy giá lên cao rồi bán nhả dần cho khách mua. Cuối cùng, những người có nhu cầu thật lại không được mua nhà với giá phù hợp với giá thị trường", ông Châu nói thêm.
Một số chuyên gia đánh giá, thuế đánh vào đối tượng nhà ở thứ 2 trở đi có thể sẽ là động lực để các cá nhân sở hữu những nhà giá trị buộc phải hoàn thiện căn hộ, bán chốt lời.
Tuy nhiên, câu hỏi đặt ra, thời điểm đánh thuế như nào cho phù hợp, căn cứ vào đâu để đánh thuế để tránh đánh thuế nhầm đối với những người dân đã ký hợp đồng mua nhà, hợp đồng góp vốn dự án, đã đến thời hạn hoàn thiện dự án, cấp nhà nhưng chủ đầu tư vẫn chưa bàn giao nhà.
Ông Nguyễn Thế Điệp, Phó Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội bình luận: "Theo tôi, đối tượng chính cần đánh thuế là biệt thự, nhà thương mại, nhà đất có giá trị cao. Hiện khá nhiều tài sản kể trên thuộc sở hữu cá nhân nhưng không hoàn thiện, khiến tỷ lệ nhà ở dạng thô, những khu đô thị ma tồn đọng nhiều. Nếu quyết định đánh thuế vào nhà ở thứ 2 trở đi, chắc chắn sẽ là động lực để họ tự hoàn thiện căn nhà, bán nhà để chốt lời bởi càng để nhà thì không những không thu lợi nhuận mà lại phải chịu mức thuế cao”.
Hiện có góp ý nên chia tách đối tượng đánh thuế, không nên đánh thuế vào người có nhà thứ 2 nhưng giá trị dưới 1 tỷ đồng, nhà cấp 4, ông Nguyễn Văn Đực, Phó Giám đốc Công ty Địa ốc Đất Lành bình luận: Điều này hoàn toàn đúng bởi mục đích chúng ta thu thuế chứ không phải đánh vào đầu cơ, mà thị trường hiện nay chưa có đầu cơ.
“Nhà chung cư dưới 1 tỷ đồng hiện nay có tính thanh khoản rất cao, nhu cầu thực rất lớn. Giá tiệm cận đối với giá nhà phát triển bất động sản đưa ra. Nếu ôm phân khúc này không có lãi, nên không cần đánh thuế. Có thể hiểu nôm na, cứ đưa ra là bán hết, không có chỗ cho đầu tư, đầu cơ. Ở bất động sản cao cấp, hiện tượng đầu cơ mới có lãi lớn, dù tính thanh khoản không cao. Nhà chung cư thương mại giá trị từ 2 - 3 tỷ đồng có thanh khoản tương đối và lợi nhuận cũng khá tốt", ông Đực nói.
Ông Đực đề nghị, trong quá trình xây dựng Luật, quy định, cần phân biệt, chỉ rõ đối tượng để không đánh oan những người mua nhà đến hạn giao nhà nhưng chủ đầu tư chưa bàn giao căn hộ. Họ trên giấy tờ sở hữu hai căn hộ, hai nhà, nhưng mới chỉ có một nhà. Vì vậy, phải làm sao tránh đánh nhầm, nhưng tránh bỏ sót đối tượng phải chịu thuế".
Theo ông Hồ Bảo Hùng, đại diện Savills Việt Nam tại Hà Nội, chúng ta không thể áp dụng 100% cách đánh thuế của nước ngoài với trường hợp của Việt Nam mà cần nghiên cứu kỹ thông lệ ở các nước trong khu vực để điều chỉnh cho phù hợp.
"Ngay cả như nước ngoài, họ có thể đánh thuế theo khu vực, theo từng phân khúc bất động sản thì ở thị trường Việt Nam, việc tồn tại rất nhiều sản phẩm bất động sản (căn hộ, biệt thự, nhà ở xã hội, tái định cư…) cũng sẽ phải cân nhắc nhiều yếu tố. Ví dụ như những người thu nhập thấp được thêm 1 ngôi nhà tái định cư mà đánh thuế họ thì không công bằng. Hay cần phân biệt rõ mục đích sử dụng của việc sở hữu ngôi nhà thứ 2, là để ở hay để đầu tư. Người Việt thường không muốn trả thuế, đặc biệt là với tài sản có giá trị lớn như nhà ở. Vậy nên có lộ trình phù hợp, ví dụ giai đoạn đầu đưa ra một mức thuế, sau xem xét phản ứng của thị trường thì tiếp tục điều chỉnh", ông Hùng cho hay.
Ông Lê Hoàng Châu nhấn mạnh: Hiện thị trường chưa có đầu cơ mà mới chỉ là chỉ có đầu tư chênh giá lấy lời bởi nguồn cung cao cấp, trung cấp hiện khá dồi dào, chiếm khoảng 75% tổng số căn hộ ra thị trường. Tuy nhiên, nếu cứ để như hiện nay, ắt sẽ nảy sinh đầu cơ, thao túng phân khúc nào đó. Chính vì thế, mục đích đánh thuế này trước mắt không phải chống đầu cơ, mà là thu thuế của người có tiền, có lợi nhuận từ kinh doanh nhà ở.
Thực tế, những năm qua kênh đầu tư căn hộ, bán qua tay, chốt lời diễn ra mạnh. Hình thức đầu tư thứ cấp này nước nào cũng có và xu hướng đầu tư này tăng mạnh ở Việt Nam. Tuy nhiên chúng ta chưa có chế tài quản lý, thu thuế đối tượng này, họ có thu nhập cao, nhưng chịu thuế ít thuế. Trong khi đó, người mua nhà để ở từ người bán thứ cấp này vừa chịu giá nhà cao vừa chịu thuế.
Đánh giá về ý tưởng này, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM nhấn mạnh: "Người có tiền đầu tư mua hàng chục căn hộ, họ quá nhiều căn hộ, đầu tư mua để bán lại và có lợi nhuận chứ không để ở. Những nhà đầu tư này làm tăng giá nhà ở vừa khiến thị trường rất khó quản lý".
"Hình thức bán qua thứ cấp làm nảy sinh giá bán nhà cuối cùng cao hơn rất nhiều so với giá gốc. Nó cũng là một trong những nguyên nhân nảy sinh nhà suất ngoại giao. Đặc biệt, có nhiều dự án tốt, khi ra đời, nhưng bị nhà đầu tư mua vào nhiều, họ tạo khan hiếm căn hộ, đẩy giá lên cao rồi bán nhả dần cho khách mua. Cuối cùng, những người có nhu cầu thật lại không được mua nhà với giá phù hợp với giá thị trường", ông Châu nói thêm.
Một số chuyên gia đánh giá, thuế đánh vào đối tượng nhà ở thứ 2 trở đi có thể sẽ là động lực để các cá nhân sở hữu những nhà giá trị buộc phải hoàn thiện căn hộ, bán chốt lời.
Tuy nhiên, câu hỏi đặt ra, thời điểm đánh thuế như nào cho phù hợp, căn cứ vào đâu để đánh thuế để tránh đánh thuế nhầm đối với những người dân đã ký hợp đồng mua nhà, hợp đồng góp vốn dự án, đã đến thời hạn hoàn thiện dự án, cấp nhà nhưng chủ đầu tư vẫn chưa bàn giao nhà.
Ông Nguyễn Thế Điệp, Phó Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội bình luận: "Theo tôi, đối tượng chính cần đánh thuế là biệt thự, nhà thương mại, nhà đất có giá trị cao. Hiện khá nhiều tài sản kể trên thuộc sở hữu cá nhân nhưng không hoàn thiện, khiến tỷ lệ nhà ở dạng thô, những khu đô thị ma tồn đọng nhiều. Nếu quyết định đánh thuế vào nhà ở thứ 2 trở đi, chắc chắn sẽ là động lực để họ tự hoàn thiện căn nhà, bán nhà để chốt lời bởi càng để nhà thì không những không thu lợi nhuận mà lại phải chịu mức thuế cao”.
Hiện có góp ý nên chia tách đối tượng đánh thuế, không nên đánh thuế vào người có nhà thứ 2 nhưng giá trị dưới 1 tỷ đồng, nhà cấp 4, ông Nguyễn Văn Đực, Phó Giám đốc Công ty Địa ốc Đất Lành bình luận: Điều này hoàn toàn đúng bởi mục đích chúng ta thu thuế chứ không phải đánh vào đầu cơ, mà thị trường hiện nay chưa có đầu cơ.
“Nhà chung cư dưới 1 tỷ đồng hiện nay có tính thanh khoản rất cao, nhu cầu thực rất lớn. Giá tiệm cận đối với giá nhà phát triển bất động sản đưa ra. Nếu ôm phân khúc này không có lãi, nên không cần đánh thuế. Có thể hiểu nôm na, cứ đưa ra là bán hết, không có chỗ cho đầu tư, đầu cơ. Ở bất động sản cao cấp, hiện tượng đầu cơ mới có lãi lớn, dù tính thanh khoản không cao. Nhà chung cư thương mại giá trị từ 2 - 3 tỷ đồng có thanh khoản tương đối và lợi nhuận cũng khá tốt", ông Đực nói.
Ông Đực đề nghị, trong quá trình xây dựng Luật, quy định, cần phân biệt, chỉ rõ đối tượng để không đánh oan những người mua nhà đến hạn giao nhà nhưng chủ đầu tư chưa bàn giao căn hộ. Họ trên giấy tờ sở hữu hai căn hộ, hai nhà, nhưng mới chỉ có một nhà. Vì vậy, phải làm sao tránh đánh nhầm, nhưng tránh bỏ sót đối tượng phải chịu thuế".
Theo ông Hồ Bảo Hùng, đại diện Savills Việt Nam tại Hà Nội, chúng ta không thể áp dụng 100% cách đánh thuế của nước ngoài với trường hợp của Việt Nam mà cần nghiên cứu kỹ thông lệ ở các nước trong khu vực để điều chỉnh cho phù hợp.
"Ngay cả như nước ngoài, họ có thể đánh thuế theo khu vực, theo từng phân khúc bất động sản thì ở thị trường Việt Nam, việc tồn tại rất nhiều sản phẩm bất động sản (căn hộ, biệt thự, nhà ở xã hội, tái định cư…) cũng sẽ phải cân nhắc nhiều yếu tố. Ví dụ như những người thu nhập thấp được thêm 1 ngôi nhà tái định cư mà đánh thuế họ thì không công bằng. Hay cần phân biệt rõ mục đích sử dụng của việc sở hữu ngôi nhà thứ 2, là để ở hay để đầu tư. Người Việt thường không muốn trả thuế, đặc biệt là với tài sản có giá trị lớn như nhà ở. Vậy nên có lộ trình phù hợp, ví dụ giai đoạn đầu đưa ra một mức thuế, sau xem xét phản ứng của thị trường thì tiếp tục điều chỉnh", ông Hùng cho hay.
Ông Lê Hoàng Châu nhấn mạnh: Hiện thị trường chưa có đầu cơ mà mới chỉ là chỉ có đầu tư chênh giá lấy lời bởi nguồn cung cao cấp, trung cấp hiện khá dồi dào, chiếm khoảng 75% tổng số căn hộ ra thị trường. Tuy nhiên, nếu cứ để như hiện nay, ắt sẽ nảy sinh đầu cơ, thao túng phân khúc nào đó. Chính vì thế, mục đích đánh thuế này trước mắt không phải chống đầu cơ, mà là thu thuế của người có tiền, có lợi nhuận từ kinh doanh nhà ở.
Tác giả bài viết: Nguyễn Tuyền
Nguồn tin: 